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香港“公營房屋”系列之(三)| 新加坡“居者有其屋”的住房模式對香港的啟示

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2024-07-18 11:10 | 稿件來源:香港新聞網

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住房涉及國計民生,住房政策一直是各國施政的重點領域。它山之石可以攻玉,新加坡住房模式經過50多年的探索,使其從當初的“房荒”時代,實現了住房自有率90%左右,成為全球住房自有率最高的國家之一,成功的解決了住房問題,實現了“居者有其屋”的目標。其經驗值得香港及其他地區借鑒。

新加坡住房模式的特點體現為以組屋(Housing and Development Board,簡稱“HDB公寓”)為主、私人住宅(Apartment or Condo)為輔的雙軌制住房供應模式。通過梳理新加坡住房建設與發展的脈絡,發現其成功的經驗主要有以下三個方面:

第一,矢志不渝的把“居者有其屋”作為住房政策的目標。

為了實現“居者有其屋”的政策目標,新加坡在1960年2月成立了住房發展局(Housing and Development Board,HDB),負責土地徵用、拆遷安置、城鎮規劃、建築設計、安排承包商建造房屋等一系列住房發展的任務。為了實現居有其屋的目標,制定並實施了6個 “五年建房計畫”。

住房發展局成立之初的任務就非常明確,即為低收入基層提供廉價房屋,其發展目標為讓90%的人口居住組屋中,10%的人口居住私人住宅中。截止2022年,82%的新加坡人居住在組屋中,18%的高收入家庭和外國人居住在私人住宅中。

第二,堅持組屋為主,私人住宅為輔的雙軌制住房供應模式。

新加坡通過一系列制度安排確定組屋的准入條件、退出機制,保證大多數人能夠居住在組屋中,少數人居住私人住宅中,而且組屋與私人住宅完全分離開來,組屋實行封閉運行,不能變為私人住宅。

新加坡明文規定,每個家庭只能擁有一套組屋,組屋可以以小換大或以大換小,進行轉售,但一生只有兩次購房機會。房屋轉售有最低居住年限+禁售期要求(編者:達到兩者相加年限才可出售)。一般組屋最低居住年限為5年,黃金地段公共住房組屋為10 年。1971年規定禁售期為1年,1973年起規定為2.5年。而且嚴懲弄虛作假者,一經發現,則面臨高達5000 新元罰款或6 個月的監禁

新組屋市場只面向新加坡公民家庭,申請者家庭中必須有一名新加坡公民,此外,其他家庭成員中至少有一個公民或永久居民,單身人士不得申請。新組屋市場是新加坡政府保障公民家庭居住需求的主要方式,二手組屋市場申請條件相對寬鬆,永久居民家庭和單身人士均可購買,且對收入並無要求,但價格要高出新組屋30%左右。

無論是新組屋還是二手組屋市場,均與私人住宅市場分離,保證組屋資源不會流失。組屋的售價不到私人住宅的1/3,房價收入比始終在5.5左右,遠遠低於同為全球金融中心的香港房價收入比45。

第三,制定一系列法規政策,保證組屋與私人住宅在運行中“各行其道

組屋有嚴格的准入限制,對其收入和財產都有嚴格規定,優先保障中低收入家庭。如收入方面規定,三房式新組屋收入上限為6000 新元或12000 新元,四房式或更大組屋為12000 新元或18000 新元(多代家庭),EC 公寓(編者:政府補貼,面向“夾心層”市民,介於組屋和私宅之間的公寓)為14000 新元。

雖然二手房屋購買時不設置收入上限,但在購買二手房時若要取得來自CPF(編者:新加坡公積金計劃) 或HDB 的住房貸款及補助,仍需滿足一定收入限制。財產方面,要求在海外或者本地不擁有其他房產,且在過去30 個月內未處置過任何房產,尚未購買過組屋或者迄今為止只購買過一次新組屋。

為了實現組屋的低價格,新加坡在1966年頒佈了《土地徵收法令》,規定政府出於公共利益需要,可由新加坡土地管理局(Singapore Land Authority,簡稱“SLA”)強制征地並進行低價補償(征地補償款固定於1973年11月13日標準),然後再由SLA把土地優先以極低價格轉讓給HDB,以保障組屋建設用地的低成本。

香港中通社圖片

從上述新加坡模式,可以得出對香港住房政策的有益啟示:

第一,加大公屋的供應,增加公屋的覆蓋面,民心所向,也是政府的擔當與責任。

雖然當前香港公屋的覆蓋率已經達到50%,但仍然有大量的輪候家庭翹首以待,當前香港公屋輪候年限在五六年左右,長者也在三年以上。輪候時間過長,說明公屋供不應求較為嚴重,長此以往,不利於輪候家庭改善居住環境,不利於社會穩定和諧,因此,政府必須想辦法加大公屋供應。

第二,只要保障房與商品房各行其道,加大保障房供應,不會干擾商品房市場的正常運行。

只要做好制度安排,讓保障房封閉運行,將保障房與商品房完全分離開來,保障房擴大規模不會影響商品房的運行。據相關資料報導,雖然新加坡的組屋高達82%,但新加坡私人住宅的價格和租金已經超越香港。新加坡星洲房價為940萬港元,香港為908萬港元;星洲月租金中位數為2萬港元,香港為1.3萬港元。

第三,先立後破,做好保障房建設規劃,完善一系列住房法規政策,為住房市場平穩健康發展保駕護航。

趙秀池

(本文作者為北京市房地產法學會副會長、首都經貿大學京津冀房地產研究院院長、教授趙秀池,本網獲獨家授權刊發,轉載請註明出處)

(本文為作者觀點,不代表本媒體立場)


【編輯:王少喆】

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