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太平天國一亡,上海樓市就崩盤

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2021-03-31 17:42 | 稿件來源:中華網

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  專業的開發商出現在太平天國起義以後,出現在1862年的上海租界,被戰爭所催生。

  鴉片戰爭前後,天地會衍生出一個分支——小刀會。公元1853年,小刀會首領劉麗川公然打出“反清復明”的旗號,率領幫會成員和附近貧民攻占嘉定縣城,繼而攻占上海縣城,宣告“大明國”成立,劉麗川自封“大明國招討大元帥”。清朝政府調派軍隊圍剿,被劉麗川打得稀裏嘩啦。清軍敗退,小刀會又攻占寶山、南匯、川沙、青浦,清軍再次圍剿,雙方在今天的上海市區和近郊區縣打了幾十場硬仗。

  老上海地圖過去有句老話:“小亂居鄉,大亂居城。”在和平年月,城市是優於農村的,有錢的農村人為了換一個相對良好的環境,紛紛在城裏買房定居;一旦爆發戰爭,城裏反不如農村安全,城裏人為了保住妻女、錢財和自己的小命,不得不向農村逃難。

  小刀會跟清軍打仗,戰火燒到了家門口,上海人自然要往鄉下搬遷,可是這時候連鄉下也不安全了——太平天國的起義軍,也就是被江南百姓稱為“長毛”的家夥,正在勢如破竹地攻城略地。城裏沒法待,鄉下又不敢去,外有政府軍,內有小刀會,上海市民何去何從?

  租界成逃命之地

  逃命的地方還是有的。劉麗川是個“洋務派”,他深知中西武力相差甚遠,得罪洋人後患無窮。為了使“大明國”這個新政權獲得洋人的支持,劉麗川攻占上海當天就去了租界,他向各國領事承諾:小刀會只針對清政府,不針對洋人,外面殺聲震天,租界安如泰山,決不讓一兵一卒進租界搗蛋。這個承諾使洋人暫時保持了中立,也讓租界成了戰爭中僅存的和平孤島。哪裏才是上海人逃難的最佳選擇?租界。

  按照清政府和英、法、美等國簽訂的條約,華洋應該分居,租界裏只能住外國人,不能住中國人。可是這時候戰火燒身,哪還顧什麽條約不條約?小刀會跟政府軍交火的第一天,英租界裏就湧進了兩萬名中國人。

  曾經的“上海租界”華人難民得向洋房東租房住。房子供不應求,難民不惜千金,一時人如潮湧,房租陡漲,家有大屋的洋人都發了。頭腦精明的洋人趁機搭建簡易房,再高價租給華人,從中獲取高額利潤。很快,在英租界西北部和分隔英法租界的洋涇浜兩岸,一排一排的小木屋拔地而起,上海租界迎來了有史以來第一個房產牛市。

  戰爭財利潤雖大,只能在戰爭時候發,和平一降臨,生意就歇菜。小刀會占領上海不到兩年,清朝政府遊說洋人一同“剿匪”,在洋槍洋炮的支持下,清軍打跑了小刀會,“大明國”就此覆滅,上海恢復了和平,在租界避難的人們返回家園,洋涇浜兩岸的小木屋開始空置。

  開發商是打出來的

  上海租界的房產熊市並沒有持續幾年。1862年,太平天國的軍隊接連三次打到上海,引起居民大恐慌,像潮水一樣逃進租界。這回去租界避難的不光是上海人,還有蘇州人和南京人,粗略統計在10萬人以上。

  難民去而復來,樓市死而復生,曾經空置的小木屋被洋房東用更高的價格租了出去,賣鴉片的洋行再次幹起房地產,租界土地嚴重緊張,地價房價聯袂飛漲。當時法國駐上海領事描述了法租界的情形:“法租界長期以來不被註意的地皮突然變得身價百倍,所有出賣的地皮都被爭相購買。”

  上海租界在這種大好形勢下,更多的洋行從事了房地產開發,租界之內開發商林立。這些開發商不再建造小木屋,改建兩三層的小樓,磚木結構,小小天井,一圈石頭的門框,這就是後來聞名於中國近現代建築史的“上海石庫門”。早先開發商只租不賣,後來他們既租又賣,有錢的華人可以把一所甚至多所樓房一次性買下來,然後再分租給沒錢的華人。

  在我們中國,房地產開發這門生意出現得並不晚,古代中國的開發商,其最大特色就是只租不賣,多數為個體經營,在我看來,專業的開發商出現在太平天國起義以後,出現在1862年的上海租界,被戰爭所催生。

  太平天國一亡,樓市就崩盤

  專業的開發商也好,不專業的開發商也罷,在暴利當頭的時候,都很難看清楚未來的形勢。事實上,在江南富人仍在源源不斷地搬進租界的時候,太平天國已經危如累卵,戰爭即將結束的跡象已經顯現,可是開發商們認為租界裏的虛假繁榮還將一直持續下去,房價還將一直上漲,所以他們的開發規模也一直在擴張。

  誰知在1864年,太平天國滅亡了,江南戰事平息,租界裏的難民再次返回家園,新建房屋再次空置,在建的房屋也紛紛停工,許多開發商破了產,從事土地投機的中國買辦也血本無歸,開始有人跳黃浦江了。租界裏的銀行、租界外的錢莊,因為在牛市時期把資金放進樓市,這時也出現危機,11家銀行有6家瀕臨關門。緊接著是1866年的世界金融危機,一些資金雄厚、經營多年的大洋行也不得不倒閉。

  表面上看,成也房產,敗也房產;實質上,成也戰爭,敗也戰爭。

  (原標題:意想不到的歷史:太平天國滅亡導致上海樓市崩盤)

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