香港住屋問題受到中央領導人的關注。港府近年為解決住屋問題，也多管齊下增加土地供應，發展新界土地是主要選項，但規劃申請的繁復及保育問題令開發進度緩慢。政府去年成立項目促進辦事處，加快項目的審批進度，其中新地東成裏項目成為首批受惠的地盤。據了解，由於項目位處濕地緩衝區內，項目提出“跨代共居”概念，並在保育上作出兼顧，成功闖關。項目將建逾1,500夥，發展商直言，獲批時間較原來預計快了半年。

　　新地旗下元朗東成裏項目，佔地達35.2萬方遲，由元朗站步行前往只是10分鐘的距離，相當方便。不過卻因其位處濕地緩衝區內，導致規劃難度大大提升，過去普遍只能發展極低密度住宅。發展商花了超過一年時間入紙並不斷優化方案，終在上月獲城規會有條件批準規劃申請，可建逾1,500夥。

　　項目較預期快半年獲批

　　新地代理地產策劃及發展部規劃總監黃舜浣表示，項目2019年9月開始規劃程序，原本預計要接近兩年時間才能完成申請，但去年11月施政報告提出成立“項目促進辦事處”，她立刻進行聯絡，最後在新措施協助下，今年2月就批出申請。她笑說：“這一次要贊政府，真的快了許多，本來預計或要再多半年，現在不用再與不同部門做‘筆友’(文件來往)。”

　　城規會文件顯示，新地自2007年開始就項目提出發展申請，一開始的地積比率僅為0.38倍，可發展數十幢洋房，至2015年方案提升至0.74倍，提供455個單位並獲城規會通過，新地地產策劃及發展部策劃總監劉誌遠透露，公司已就該2015年方案申請換地。

　　不過，新地認為項目並未地盡其用，2019年9月再向城規會提交一個更為進取的方案，當時提出以2.68倍作發展，興建8幢8至31層高(包括2層地庫)住宅，提供1,955個單位，並首度提出“跨代共居”概念作為先行試點，透過在屋苑層面提供相關的社區及鄰舍支援，與該區現有或已計劃的長者護理及醫療服務提供者合作，而部分單位及設施採用長者友善設計。

　　跨代共居方案不斷優化

　　項目經過約一年時間不斷優化，最終獲批地積比率2.15倍，可建總樓面由94萬餘方遲減至約76萬方遲，單位數量由1,955夥減至1,518夥，平均單位面積約500方遲，樓層高度亦有所下降。此外，地盤南面設有一個以供長者社區護理及照顧服務為主的健康中心，亦會有商店、食肆、幼兒園、公共車輛總站等，總非住宅樓面約4.9萬方遲。

　　由於位處濕地緩衝區，項目建築物高度改為階梯式，並擴闊樓宇間的間距及提高綠化。地盤東北面設有一個約2.58萬方遲園景區用作緩衝。劉誌遠表示，該項目的規劃申請於上月已獲城規會有條件批準，稍後會向政府更新相關換地申請的內容，希望能盡快動工。

　　社會效益及保育可兼顧

　　值得留意的是，今次屬近年濕地緩衝區內，少見批出較高地積比率的項目，過去一般只批準約0.4倍的低密度發展，相信與項目所提出的“跨代共居房屋”概念有關，而政府去年11月施政報告提出的項目促進辦事處亦有推動作用。回顧新地之前兩個涉及濕地利用的項目，即Park YOHO及Wetland Seasons Park，發展商均有長期的保育措施，反映政府也非鐵板一塊，當項目能夠兼顧保育及社會效益之時，也能實事求是。

　　資料顯示，為加快房屋供應，特首林鄭月娥去年在施政報告中宣布在發展局下設立“項目促進辦事處”，負責監察及跟進可提供500個或以上私人住宅單位的申請個案，並與各審批的政策局和部門專責統籌人員緊密聯系，確保審批流程暢順。

　　利用好同類土地 可釋10萬夥供應

　　本港濕地保育區(WCA)佔地約1,784公頃，而濕地緩衝區(WBA)則主要覆蓋保育區以外的500米範圍，佔地約1,200公頃，兩者合計約3,000多公頃，佔地極廣。社會的普遍共識是不應發展保育區，但濕地緩衝區則有討論空間。有業內人士指，估算緩衝區中有400至500公頃可以用於發展，即使退一步以300公頃計，以1.5倍地積比率，可以提供4,800萬方遲樓面，即約10萬個450至500方遲單位。面對房屋供應中短期跟不上進度，這片土地能成為“及時雨”。

　　濕地緩衝區僅5%為魚塘

　　事實上，目前濕地緩衝區中只得5%為魚塘，大部分要不是已經荒廢多年，就是已被用作各種用途，如住宅、貨櫃車場、物流倉庫、臨時搭建物等。其中元朗工業邨就有部分範圍與濕地緩衝區重疊，錦繡花園及加州花園甚至毗鄰保育區，另有不少村落如山貝村、攸美新村都坐落緩衝區範圍。直至近年，政府才開始真正考慮濕地緩衝區的發展，包括售出濕地公園住宅項目(已建成Wetland Seasons Park系列)，以及新地近月獲城規會批準發展之元朗東成裏“跨代共居”項目。

　　嚴格設計減對自然影響

　　為達到發展與保育兼顧的效果，政府對濕地公園住宅項目即Wetland Seasons Park及另一個涉及濕地保育的項目Park YOHO，都提出連串嚴格要求，減少對濕地的影響，好像於工程開展前需要做連串測試，設計上亦仔細考慮過通風、雀鳥的飛行習性等，建築物以階梯式建築，大廈外墻要選用大地色系、玻璃採用的物料等全都有講究，而建築時的噪音、汙水、灰塵及落成後的燈光等亦有嚴格控制。

　　此外，發展商需要與濕地公園環保團隊及獨立檢測員共同作恒常監察，亦要定時向有關部門提交報告，由於工程較一般住宅項目更為復雜，濕地公園項目建築期長達7年，較一般發展年期約5年更長。惟事實證明，只要設計得當及有適當監察，濕地緩衝區用作發展是完全能夠做到，如何利用這片佔地逾千公頃的廣袤土地，需要政府好好規劃。

　　特稿| 放手不管 濕地只會變廢地

　　香港房屋問題嚴峻，土地供不應求，樓價高企，年輕人上不了車，有逾20萬人住在環境極為惡劣的劏房，商舖租金高昂，企業難捱貴租倒閉，房屋已成為社會深層次問題之一。然而，在天水圍向北眺望，我們前面是一片廣袤的水塘及草地，與我們一河之隔的深圳福田區則高樓處處，對比十分強烈。可見，社會如果過分傾向保育，最終受損害的是香港老百姓的利益。

　　我們能否做到發展與濕地保育並行呢？這是一個值得今日社會去仔細討論的大課題。事實上，近年也有發展商作出示範，其中，Park YOHO是近年香港首個結合濕地保育及住宅發展之項目，並由私人管理濕地。值得留意的是，項目並非處於濕地緩衝區之上，規劃阻力減少，才令項目最終有機會在香港開創先河。

　　Park YOHO由屋苑擁有7公頃的濕地“候花園”，近年常被發展商新地對外展示透過住宅項目，對濕地進行長遠管理及保育。新地代理地產策劃及發展部規劃總監黃舜浣表示，“候花園”於1960年為稻田，八十年代逐漸荒廢，新地2011年啟動項目時，發現該荒地有生態潛力，於是著手復修。

　　由住戶管理費撥出維護經費

　　發展商2014年起透過多重工序挖通淤塞多年的渠道，引導山水海水流入，同時引入天然蘆葦及紅樹，將原有濕地生態逐步恢復。工程翌年已完成，成為本港罕有的鹹淡水半自然濕地。值得留意的是，項目設計以自然為主，無需再投放大量資源維持運作，因此濕地的營運費用僅佔管理費(約每遲3.86元)的3%，即住戶每月僅僅需付出每遲1毫子的成本，但換來的是濕地的長遠保育。

　　至今約6年過去，據發展商最新統計，該濕地上的物種已多達330種，較2015年的170種大幅增加，濕地物種包括魚類、雀鳥、青蛙、爬蟲類、蝴蝶、蜻蜓科等，每年更成為不少候鳥棲息地。而被形容為這片濕地的“明星物種”、一種只能居於鹹淡水域的近危物種“廣瀨妹蟌”亦再一次返回家鄉，由於其背部有四個白點，又有“四筒”的綽號，亦有人稱其“阿妹”。屋苑還有導賞團供社會申請。

　　可以預見，如果不是有住戶每月撥出管理費來維護，這片濕地恐怕已和濕地緩衝區現時大部分土地一樣，淪為貨櫃車場，什麽候鳥、什麽“阿妹”都不會存在。