中國房產再迎利好！證監會啟動不動產私募投資基金試點香港新聞網2月21日電 中國證監會昨（20日）宣布啟動不動產私募投資試點。此次試點將發揮私募基金優勢，推動房企降負債、降杠桿，補充流動性，優化資產負債表，促進房地產市場盤活存量。 “這次試點，既是支持房地產市場紓困和轉型發展的一次探索，也是豐富私募基金產品的一項創新。”證監會市場部相關負責人對媒體表示，金融系統在推動房地產行業紓困，推動房地產行業從高杠桿模式向高質量發展轉型方面做了很多努力，此次啟動不動產私募投資基金試點，動員私募基金去收購房企短期內不能變現的資產，提供流動性，降低杠桿率，對整個行業而言，都會是很大的支持。 值得注意的是，行業內最為關注的股債比問題也得到解決。此次試點，對符合條件的產品放寬了股債比及擴募限制，將大大提升不動產基金運作靈活度。 管理人、投資者門檻清晰 去年11月28日，證監會提出五條優化權益融資的措施，支持房地產市場紓困轉型，除恢複涉房上市公司及配套融資、恢複上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用外，第五條就是積極發揮私募股權投資基金作用。 不動產私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續設立投向商業地產、基礎設施的私募基金并在基金業協會備案，不斷探索積累不動產投資運作經驗。據證監會介紹，住房租賃基金曾於2022年10月完成備案。 不過，由於不動產私募投資基金的投資範圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。 此次試點，在管理人條件、投資者門檻、融資杠桿方面都有明確規定。 管理人方面，須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。不動產私募投資基金的投資範圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業經營用房、基礎設施項目等。 投資者方面，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低於1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低於3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。 風險控制方面，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業提供借款或者擔保的，在涉及《關於加強私募投資基金監管的若干規定》第八條關於股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離。試點備案產品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。 同時，本次試點對基金託管、基金必備條款、關聯交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規範要求。 放開股債比限制，大大提升靈活性 “股債比問題，是我們過程中，行業特別關注的一個問題。”證監會相關負責人表示，此次試點設置了豁免規定，是證監會對行業訴求的積極回應。 基金業協會20日晚間發佈了《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》(下稱“指引”)，對更多細節予以明確。 根據指引，符合要求的私募股權基金管理人可以設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資特定居住用房、商業經營用房和基礎設施項目等，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。 其中明確，放寬股債比及擴募限制，提升不動產基金運作靈活度。 據前述負責人介紹，根據現行規定，基金向企業投資股權之後，以形式提供的股東借款，不能超過20%，即股債比最多4:1.這主要是針對傳統股權投資的要求。 而根據最新要求，符合試點要求的不動產私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請經營性物業貸款、併購貸款等方式擴充投資資金來源。此外，在投資期內履行相應程序的不動產私募投資基金，可在備案完成後開放認、申購(認繳)。 “具體而言，不動產私募投資基金持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離，那麼股東借款金額就可以有豁免安排。”前述負責人表示，如果有個人投資者，股債比允許達到1:2；如果全部是機構投資者，可以由基金合同來約定股債比。 機構投資者態度踴躍 根據協會安排，符合試點要求的管理人，在開展不動產私募投資基金募集、管理等業務活動前，可於2023年3月1日後通過協會資產管理業務綜合報送平台首頁的政策申請模塊，提交申請材料。 試點私募基金需要注意，管理人試點條件計算時，計入認定規模的投資項目，為住宅地產(普通住宅、公寓、保障性住房、市場化租賃住房)、商業經營用房(寫字樓、商場、酒店等)、基礎設施項目(高速鐵路、公路、機場、港口、倉儲物流工程、城市軌道交通、市政道路、水電氣熱市政設施、產業園區等傳統基礎設施，5G基站、網、、風電光伏設施等新型基礎設施建設項目)。 在計算管理規模時，計算的是不動產投資本金，即基金實繳且投向項目的股權本金金額(不包括增值部分)，外部貸款杠桿部分規模以及投向不動產行業FOF基金規模不予認定。 具體而言，管理規模方面，開展不動產試點業務的管理人，在管不動產投資本金需不低於50億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低於100億元人民幣；對於僅符合在管不動產投資本金不低於30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低於60億元人民幣要求的管理人，不動產私募投資基金的投資者應均為機構投資者。 “從調研過程來看，等機構投資者態度都比較踴躍。長期資金需要年年有、資產又保值增值的產品類型，不動產私募投資資金產品具有這樣的特點，比較契合、等長期資金的訴求。”前述負責人表示，下一步將根據試點工作實踐情況及時總結評估，完善試點政策和規則，支持私募基金不斷豐富產品類型，發揮服務實體經濟的功能作用。 （完） 【編輯：錢林霞】
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